按規(guī)程辦事，業(yè)委會才能不受傷

　　□記者 鄭乃春
??? 在小區(qū)里，業(yè)主與物業(yè)公司或開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象并不少見，業(yè)主們基本都知道可以通過業(yè)委會，跟物業(yè)管理公司或開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。但是，在我們采訪過的不少事例中，實際情況卻是，大家都知道應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會，但如何成立大多數(shù)人都不太明白；有些業(yè)委會因為不按程序辦事而被業(yè)主誤解，甚至被指責(zé)在替物業(yè)“說話”，這讓業(yè)委會委員感覺很受傷。

　　業(yè)主不理解業(yè)委會很受傷

　　“業(yè)主委員會作為小區(qū)居民維護(hù)業(yè)主利益的‘群眾自治組織’，能否得到業(yè)主的滿意，還在于能否真正地為業(yè)主辦實事，能否真正地尊重業(yè)主的意見。”一位多年從事物業(yè)管理工作的企業(yè)負(fù)責(zé)人說。
??? 2012年7月24日晚上，德城區(qū)湖濱北路鑫佳園小區(qū)10多名業(yè)主，聯(lián)合城管部門，將6、7號樓之間正在建設(shè)中的車庫拆除。事后，記者了解，該小區(qū)業(yè)主委員會7名成員，在沒有規(guī)劃審批和征求小區(qū)居民意見的情況下，私自建設(shè)車庫，引起了部分業(yè)主的強烈不滿。
??? 對此，小區(qū)業(yè)主委員會徐主任表示，修建4間車庫的主要目的是出售后用所得款在小區(qū)大門加蓋兩間房子用作警衛(wèi)室和物業(yè)辦公室。早在2010年就有業(yè)主提出，原來的警衛(wèi)室距離大門太遠(yuǎn)，應(yīng)該在小區(qū)大門口建一間警衛(wèi)室，以方便管理小區(qū)。但建警衛(wèi)室需要資金，而業(yè)委會根本沒有錢，最初的時候想到申請物業(yè)基金，但是因為不符合要求，房管中心沒有批準(zhǔn)。
??? 今年4月，又有業(yè)主提出建警衛(wèi)室的事情，于是業(yè)主委員會的7名成員就湊在一起想到了修建車庫出售來建警衛(wèi)室的辦法。當(dāng)初想得很簡單，就是想為業(yè)主辦件好事，業(yè)主不會反對。因此忽略了規(guī)劃審批和征求意見兩個程序。
??? 名苑小區(qū)業(yè)主委員會主任張偉對此也深有感觸。在張偉當(dāng)業(yè)主委員會主任近四年的時間里，先后通過業(yè)主委員會投資10多萬為小區(qū)安裝上攝像頭，四年內(nèi)小區(qū)沒有丟失過一輛車。2010年，名苑小區(qū)西面一小區(qū)建樓，在做外層保溫層噴漆時，致使40多輛車被噴上了顏色，張偉和另外幾名業(yè)委會成員先后找了十多個部門，最后協(xié)調(diào)開發(fā)商賠償了業(yè)主損失，將車輛恢復(fù)原狀。
??? 就這樣，依然有個別業(yè)主對業(yè)委會不滿意。2011年冬天，市區(qū)對部分小區(qū)的暖氣進(jìn)行計量改造。個別業(yè)主擔(dān)心供暖受影響，拒絕改造，不交物業(yè)費，張偉和幾名業(yè)委會成員去催交時，業(yè)主聲稱業(yè)委會應(yīng)該代表業(yè)主的利益，怎能幫物業(yè)“說話”。張偉說，業(yè)委會和物業(yè)共同的目的就是將小區(qū)管理好，讓業(yè)主的生活有一個好的環(huán)境，兩者在這一目標(biāo)上是一致的。對于業(yè)主提出對物業(yè)的合理建議，業(yè)委會支持，不合理的建議，應(yīng)予以解釋。

　　業(yè)主公共意識不強，業(yè)委會運作不規(guī)范

　　“業(yè)主本身的積極性不夠。提起參加業(yè)委會工作，不少業(yè)主不是說沒時間分不開身，就是認(rèn)為業(yè)主委員會與自己不太相關(guān)，參不參加無所謂。特別是在物業(yè)管理較好的樓盤，業(yè)主們對成立業(yè)委會的積極性更不高，大多認(rèn)為沒這必要，成不成立無所謂。除非與開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)生尖銳沖突，才有可能想到業(yè)主委員會維權(quán)。”一位從事多年物管工作的企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹說。
??? 為了推進(jìn)業(yè)主自治，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，《山東省物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了召開首次業(yè)主大會會議的條件，即：只要業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上，或者業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上，或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十以上，都必須召開首次業(yè)主大會。但現(xiàn)實的情況是：成立業(yè)主委員會通常需要開發(fā)商和物業(yè)管理公司牽頭組織，因為小區(qū)業(yè)主之間相互并不熟悉，也缺少聯(lián)系，所有業(yè)主的資料也在開發(fā)商手里，想繞過開發(fā)商和物業(yè)管理公司成立業(yè)主委員會不是很現(xiàn)實。而有的開發(fā)商在施工和管理中存在諸多毛病，如小區(qū)配套設(shè)施不健全、建筑質(zhì)量有問題等；物業(yè)公司有的由于自身的管理水平比較低，害怕業(yè)主委員會成立之后改聘物業(yè)公司，所以他們的配合并不積極。
??? 德州市房產(chǎn)管理中心物業(yè)辦的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，部分業(yè)主委員會運作不規(guī)范，成立后不積極開展工作，成立與不成立一個樣，成立前后沒有明顯區(qū)別。還有的業(yè)委會成立后與開發(fā)商或者物業(yè)公司搞對立，爭取個人利益。由于多方面原因，業(yè)主委員會成員隨意辭職或者不按規(guī)定程序組織人員更換等現(xiàn)象屢屢發(fā)生，導(dǎo)致業(yè)主大會制度貫徹落實不好，業(yè)主利益很難得到有效維護(hù)。
??? 德州市房產(chǎn)管理中心的有關(guān)負(fù)責(zé)人建議：要成立業(yè)主委員會，首要的問題就是業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的事情要有高度的責(zé)任感，齊心協(xié)力，避免出現(xiàn)意見分歧，在此前提下，業(yè)委會才有望盡快成立。

　　|新聞延伸|

　　業(yè)委會委員能否有“報酬”？

??? 《山東省物業(yè)管理條例》明確規(guī)定業(yè)主委員會委員可以獲得相應(yīng)報酬，這一支出也屬于業(yè)主自治活動的正常支出。業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費以及業(yè)主委員會執(zhí)行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者全體業(yè)主共同承擔(dān)。
　　具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。
　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費使用情況向業(yè)主大會報告，并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　
　　|新聞鏈接|業(yè)委會如何產(chǎn)生

??? 按照《山東省物業(yè)管理條例》的最新規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：1.業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；2.業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；3.自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。
??? 召開業(yè)主大會應(yīng)有過半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主出席，業(yè)主大會的決定也應(yīng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過。業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。
??? 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。與業(yè)主大會一樣，召開業(yè)主委員會必須有過半數(shù)委員出席，作出的決定也須經(jīng)過半數(shù)委員同意。因此，業(yè)主委員會的委員人選非常重要，關(guān)系到業(yè)委會成立后能否真正代表和維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。在物業(yè)管理中，業(yè)主委員會只扮演監(jiān)督的角色，不介入具體操作。
??? 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會會議決議、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單和基本情況、法律法規(guī)規(guī)定的其他資料等向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和物業(yè)主管部門備案。
??? 業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和物業(yè)主管部門?！渡綎|省物業(yè)管理條例》第三十二條：業(yè)主大會履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用公共部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金；決定改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其它物業(yè)管理事項。