合理“對(duì)話”業(yè)委會(huì)物業(yè)不再是“冤家”
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德興安然居小區(qū)內(nèi)物業(yè)與業(yè)委會(huì)協(xié)商，劃定了100多個(gè)停車(chē)位，緩解了小區(qū)停車(chē)混亂的問(wèn)題。
??? 早在2000年，當(dāng)有關(guān)規(guī)定要求小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)之時(shí)，就有物業(yè)公司斷言：“千萬(wàn)別成立業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)成立之時(shí)，也就是物業(yè)公司在小區(qū)里說(shuō)話‘不好使’的時(shí)候。”
??? 經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)運(yùn)作，實(shí)踐證明了，在彼此沒(méi)有合理溝通的基礎(chǔ)上，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間確實(shí)會(huì)產(chǎn)生一系列的糾紛。如何規(guī)范小區(qū)秩序，減少糾紛？一些較好的物業(yè)公司、有遠(yuǎn)見(jiàn)的業(yè)委會(huì)，正在通過(guò)一系列的合理“對(duì)話”，試圖規(guī)范小區(qū)秩序。
□記者 鄭乃春 通訊員 崔志恩 關(guān)鵬 攝影報(bào)道
解決矛盾關(guān)鍵就看怎樣協(xié)調(diào)
??? “你家下水道堵了，我免費(fèi)給你修；你家燈泡壞了，我免費(fèi)給你換；你的房子想租賃，我免費(fèi)給你提供信息；你沒(méi)有工作了，我免費(fèi)給你介紹；家里遇到紅白喜事了，我們成立的有紅白理事會(huì)……”8月13日，記者在德興安然居德興物業(yè)管理有限公司辦公室看到這樣的標(biāo)語(yǔ)?！斑@是我們的‘親情服務(wù)’項(xiàng)目?！蔽飿I(yè)公司經(jīng)理杜長(zhǎng)清說(shuō)。
??? 杜長(zhǎng)清說(shuō)，現(xiàn)在很多小區(qū)都想成立業(yè)委會(huì)，但成立過(guò)程中出現(xiàn)了問(wèn)題主要是因?yàn)殡p方溝通力度不夠。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的費(fèi)用包含哪些內(nèi)容不清楚，因此物管公司應(yīng)該組織業(yè)主參觀物業(yè)管理的內(nèi)容與項(xiàng)目，或者及時(shí)將物業(yè)履行的責(zé)任在小區(qū)醒目位置張貼出來(lái)，這樣在成立業(yè)委會(huì)的時(shí)候就能得到業(yè)主的支持。德興物業(yè)管理公司正是以“親情服務(wù)”拉近了他們與業(yè)主的距離，做到急業(yè)主之所急，做業(yè)主之所需，得到了廣大業(yè)主的好評(píng)。
??? 業(yè)委會(huì)是連接業(yè)主與物業(yè)公司的一座橋梁，責(zé)任是維護(hù)業(yè)主利益。物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)，就是為居民服務(wù)的，在這一點(diǎn)上，雙方是一致的。同時(shí)，它又是一家企業(yè)，需要一定的運(yùn)營(yíng)成本。在一定程度上，需要物業(yè)公司將服務(wù)提高到符合大部分人的利益是很重要的。
??? 杜長(zhǎng)清說(shuō)，現(xiàn)在更重要的是培育這個(gè)市場(chǎng)，在專(zhuān)業(yè)的方面管理公司懂得多一點(diǎn)，深入一點(diǎn)，而業(yè)委會(huì)和業(yè)主就存在一個(gè)逐步學(xué)習(xí)的過(guò)程。這里面存在一個(gè)認(rèn)識(shí)落差的問(wèn)題，很多不必要的矛盾都是由于這個(gè)落差而造成的，這種現(xiàn)象也是比較普遍的。
業(yè)委會(huì)內(nèi)部管理存在空白
??? 業(yè)主委員會(huì)，是由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。
??? 業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)委會(huì)既是維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的代表，又引導(dǎo)業(yè)主提高自我管理意識(shí)。因此，委員班子必須是在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住；由小區(qū)（樓盤(pán)）內(nèi)公益事業(yè)心強(qiáng)，有領(lǐng)導(dǎo)能力和組織能力，懂政策，水平高，素質(zhì)好的業(yè)主組成。在業(yè)委會(huì)籌建時(shí)，街道辦事處、居委會(huì)應(yīng)該介入，便于了解成立過(guò)程和人員素質(zhì)狀況，物業(yè)部門(mén)再?gòu)闹袇f(xié)助，避免由于政府主管部門(mén)人手不夠，疏于指引而難產(chǎn)或致使不合格業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生。
??? 另外，由于目前制定的法規(guī)比較重視解決業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾，解決這類(lèi)矛盾還有章可循，但在業(yè)主內(nèi)部因管理問(wèn)題出現(xiàn)的糾紛就束手無(wú)策了，建議政府加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的管理。
業(yè)主合理維權(quán)讓物業(yè)管理更優(yōu)化
??? 名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張偉表示，每一個(gè)業(yè)主有一個(gè)小家庭，整個(gè)住宅小區(qū)是一個(gè)大家庭，業(yè)委會(huì)是業(yè)主民主推選出 來(lái) 的 大 家 庭 的 “ 家長(zhǎng)”，只有小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主都來(lái)幫助家長(zhǎng)管好這個(gè)家，才能讓整個(gè)大家庭其樂(lè)融融。業(yè)主會(huì)不會(huì)當(dāng)家，核心問(wèn)題是會(huì)不會(huì)維權(quán)，從這一意義上講，業(yè)主要了解與自己有關(guān)的政策法規(guī)，要向?qū)I(yè)人士進(jìn)行咨詢。
??? 個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。他們尚未把觀念從過(guò)去的“管理者”角色轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)，未能形成“在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理”的機(jī)制，管理服務(wù)人員缺乏有效的學(xué)習(xí)，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，往往成為業(yè)主投訴的熱點(diǎn)。再就是有的物業(yè)管理公司本身操作不規(guī)范，服務(wù)不到位，處理問(wèn)題不恰當(dāng)，有待整頓提高。《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主更多的權(quán)力，業(yè)主的權(quán)益能得到更好的保護(hù)。其實(shí)，我們每個(gè)購(gòu)房的業(yè)主都要清楚自己是物業(yè)的所有者，是小區(qū)真正的主人，要有自我保護(hù)意識(shí)。一位多年從事物業(yè)管理工作的部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，一個(gè)新建住宅小區(qū)，物業(yè)管理的優(yōu)劣，關(guān)鍵在于業(yè)主。
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2003年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，它提出了“業(yè)主大會(huì)”這個(gè)概念，
??? 并且還把名稱為“業(yè)主委員會(huì)”的小組，確定為“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的法律地位。2007年《物權(quán)法》出臺(tái)，它更從人大立法高度確立了業(yè)主組織——業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位。
盡管2007年《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改之后取消了業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)的限制，但是其決定內(nèi)容和效力還受到《物權(quán)法》第七十六條的限制。
業(yè)委會(huì)、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商互相體諒
??? 德州市房產(chǎn)管理中心物業(yè)辦的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)委會(huì)、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商要互相體諒。
??? 作為開(kāi)發(fā)商，他們?cè)诮ㄔO(shè)時(shí)期就應(yīng)當(dāng)考慮到業(yè)主今后生活、居住等方面的因素，也包括今后物業(yè)的管理問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)配備完善的小區(qū)配套設(shè)施、管理用房等。而在建設(shè)期開(kāi)始就要考慮今后的管理問(wèn)題，也包括一些小區(qū)在銷(xiāo)售時(shí)為找賣(mài)點(diǎn)，引進(jìn)名貴樹(shù)種，修建大的噴水池或是大量運(yùn)用燈光布置，這些在日后必然會(huì)造成較高的管理費(fèi)用。在業(yè)主住進(jìn)小區(qū)前，開(kāi)發(fā)商就要提前告知業(yè)主，避免以后產(chǎn)生糾紛。
??? 作為物業(yè)公司，最重要的是要擺正自己的位置。特別是由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)是一個(gè)獨(dú)立的角色，因此要理順與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系。要明確為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，主動(dòng)維護(hù)廣大業(yè)主的利益。
??? 而作為業(yè)主，買(mǎi)房時(shí)也應(yīng)當(dāng)多一點(diǎn)理智，不要光考慮其配套而忽視了今后的管理問(wèn)題。因?yàn)樘幱阡N(xiāo)售期的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，對(duì)于新成立的物業(yè)公司可能會(huì)給予一定的補(bǔ)貼。但當(dāng)開(kāi)發(fā)商退出后，這部分錢(qián)就都是業(yè)主自己承擔(dān)了。在這個(gè)問(wèn)題上，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)體諒物業(yè)公司。
??? 德州市房管中心的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主應(yīng)愛(ài)護(hù)自己的家園，支持、配合物業(yè)管理公司的管理工作。用對(duì)話代替對(duì)抗，用幫助代替指責(zé)，通過(guò)溝通，協(xié)商解決問(wèn)題。
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